从破冰到千亿——中国公募REITs的五载跃迁
2026年5月，首批公募REITs获批满五周年，市场规模已突破两千亿元大关，成为连接实体经济与资本市场的重要桥梁。五年间，基础设施REITs由9只“试验田”扩展至81只首发、9只扩募的“百亩良田”，市值合计约2195亿元，资产类别也从最初的高速公路、产业园延伸至保障性租赁住房、新能源、生态环保，乃至2025年末正式破冰的商业办公与城市更新项目。
三大里程碑勾勒成长曲线
博时基金REITs营运总监刘玄用“三跳”概括市场进阶：2021年6月首批产品挂牌完成“从0到1”的破冰；2023年3月第236号文确立“首发+扩募”双轮驱动，发行进入常态化；2025年12月第63号文打开商业不动产大门，资产边界再度外扩。量的跃升之外，2025年全市场REITs累计分红175次、金额109亿元，88%的可供分配金额已回馈投资者，凸显强制分红的配置价值。
指数基金登场：REITs迎“标准化工具”时代
五周年刚过，易方达、华夏、南方、中金四家头部公司于5月18日同步上报国内首批中证REITs全收益指数基金，意味着REITs市场正式拥抱指数化投资。标的指数932047.CSI覆盖53只上市REITs，总市值占比逾77%，前五大成分券囊括华夏华润消费、中信建投国家电投新能源等明星项目。监管早在2025年底已“预告”支持REITs ETF创新，此次产品闪电落地，既为机构提供低成本Beta配置工具，也为二级市场引入潜在增量资金。
商业不动产REITs批量来袭
随着第63号文落地，四单商业不动产REITs——中金唯品会、汇添富上海地产、中信建投首农食品、国泰海通砂之船——已进入发行通道；招商蛇口5月19日公告拟以招商理财与招商积余为原始权益人，申报招商资管商业不动产REIT。供给端快速扩容的同时，机构提醒需警惕项目重定价风险与权益市场走强对REITs资金的分流。
未来蓝图：三大方向夯实独立资产定位
展望三到五年，刘玄认为REITs市场将沿三条主线演进：资产端从“硬基建”延伸至“泛商业”及新质生产力相关赛道；功能端由“资产上市”升级为“资本循环”中枢；资金端则从“战略配售”过渡到“指数配置”，伴随REITs指数及衍生品生态完善，投资者结构有望由偏债性思维转向股性、资产配置思维。长线资金方面，社保、养老金、保险资金、企业年金乃至外资，均被视为REITs迈向更高量级的“压舱石”。
结语
五年蝶变，中国公募REITs用千亿市值与持续创新证明了自己的生命力。随着指数化产品落地、商业不动产扩容、长线资金渐次入场，这片“蓝海”正从规模扩张转向质量深耕，为盘活存量资产、服务实体经济、拓宽居民财富管理渠道书写全新篇章。